拿房手續(xù)和流程，需要注意哪些問題？

     一、新房交房要滿足哪些條件？

     按照規(guī)定開發(fā)商交付商品房屋必須符合以下條件：

     1、經(jīng)建設工程質量監(jiān)督機構核驗合格

     商品房一般是由所在區(qū)、縣建設工程質量監(jiān)督站核驗，出具是否合格的書面證明，如果驗收合格，還須說明質量等級，如合格、優(yōu)良等。

     2、住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證

     住宅房屋所屬的樓需取得住宅交付使用許可證，住宅交付使用許可證是由市或區(qū)房屋土地管理局頒發(fā)的。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶籍管理部門不予辦理入戶手續(xù)?？梢酝ㄟ^登錄房管局網(wǎng)站查詢。

     3、取得了新建商品房房地產(chǎn)權證（大產(chǎn)證）

     實際上只要取得"大產(chǎn)證"，就必須具備一、二條所列條件。沒有“大產(chǎn)證"的，開發(fā)商不能辦理交房手續(xù)，開發(fā)商向買方預先交付房屋交鑰匙的，買方應拒絕接受。

     不少購房者在開發(fā)商房屋不具備合法交房條件時，就提前進房裝修，等交房期屆滿，開發(fā)商卻交不出符合合同約定標準的房屋；或配套不到位；或質量存在問題或產(chǎn)權有糾紛；或有些費用未繳付，導致不能按時取得住宅交付使用許可證和商品房房地產(chǎn)權證。

     這時購房者只能是左右為難：退房吧，已投入大量裝修資金和時間、精力；不退吧，住下去確有諸多不便，或干脆無法居住，再說，即使是要求退房，購 房者也無法要求開發(fā)商賠償自己的全部經(jīng)濟損失，因為購房者也有過錯，也應對提前裝修造成的損失承擔一定責任。因此，在收房時一定要審核開發(fā)商是否符合上面的條件。

     二、新房交付的一般流程

     1、通知

     開發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權證后，應以書面形式通知購房者在約定時間內對房屋進行驗收交接。開發(fā)商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天內，按有關規(guī)定，如購房者在約定時間內沒有到指定地點辦理相關手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用。

     2、驗收

     購房者應根據(jù)購房合同約定的標準對房屋工程質量及配套設施一一進行驗收，并做好記錄，同時，不要忽視對房屋產(chǎn)權是否清晰進行核驗。

     驗收時，開發(fā)商應主動向購房者出示建設工程質量檢驗合格單和商品房房地產(chǎn)權證。開發(fā)商不出示的，購房者可以拒絕驗收，由開發(fā)商承擔責任。

     3、提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

     根據(jù)《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》等相關法規(guī)，商品房交付使用時，應當提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。該法規(guī)規(guī)定，《住宅質量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，可以作為商品房預、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力。開發(fā)商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。開發(fā)商不提供的，購房者可以拒簽 房屋交接書。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位；而《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和 各部位（部件）的類型、性能、標準等做出說明，并提出使用注意事項。

     4、簽署房屋交接書

     購房者對房屋及其產(chǎn)權進行檢驗，認為符合合同約定條件的，應與開發(fā)商簽訂房屋交接書；對不符合合同約定的，應做好記錄，要求開發(fā)商簽字，直至開發(fā)商的房屋完全符合交房標準，再簽署房屋交接書。

     三、業(yè)主收房時需注意的要點

     1、在驗房之前，如果開發(fā)商要求交費或者是簽署文件，那業(yè)主一定不要答應，否則在驗房時業(yè)主發(fā)現(xiàn)的質量問題，就只能自己付錢解決了。

     2、如果開發(fā)商提出代辦產(chǎn)權證，業(yè)主是可以拒絕的，因為產(chǎn)權證業(yè)主完全可以自己辦，如果交給開發(fā)商，那業(yè)主還要給開發(fā)商交代辦費。

     3、必須先驗房后收住宅鑰匙。

     購房者在沒有驗收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因為根據(jù)《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（下稱商品房買賣司法解釋）的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領取住宅鑰匙以后驗房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只承擔房屋質量包修責任，而沒有逾期交房的壓力。

     4、驗房中所發(fā)現(xiàn)的質量問題一定要白紙黑字寫在紙面上，不能聽信開發(fā)商的口頭承諾，并且在房屋問題的后面，還要寫明開發(fā)商承諾的解決時間，這樣業(yè)主才不會在開發(fā)商無限期拖延之后毫無辦法。

     5、收房時必須仔細查看的文件。律師說，在正常交房過程中，業(yè)主應該查看以下文件：

     第一：房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制要求的。

     第二：常說的"兩書"---"質量保證書"和"使用說明書"，這是建設部《商品房銷售管理辦法》中要求的，現(xiàn)在交房時開發(fā)商都應提供。

     第三：開發(fā)商已取得國家認可的專業(yè)測繪單位對面積的實測數(shù)據(jù)，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決。

     四、逾期交房可否先收房后追究責任？

     擔心開發(fā)商逾期交房，擔心一旦接收房屋后，就不能再追究開發(fā)商違約責任是沒有必要的。原因如下：

     第一、接收房屋與追究開發(fā)商逾期交房責任之間并無法定的先后順序，也沒有任何法律規(guī)定接收房屋后就不能再追究開發(fā)商違約責任；

     第二、在開發(fā)商已經(jīng)逾期交房且不存在免責事由的情況下，是否追究以及何時追究開發(fā)商違約責任完全是購房者自身的權利；

     第三、除購房者明確表示放棄外，接收房屋本身并不意味著購房者放棄追究開發(fā)商違約責任。當然，追究開發(fā)商違約責任受到訴訟時效限制，購房者應當在開發(fā)商實際交房之日起兩年內主張自己的權利。

     五、哪些情況可以退房？

     由于買賣過程中的一些不規(guī)范操作以及開發(fā)商在資金、工程進度等方面的問題，導致退房事件時有發(fā)生，那么在什么情況下，購房者可以退掉已購房屋呢？

     1、延遲交付房屋

     這種情況是目前買房人最可能遇到的一種情況。到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。一般超過3個月開發(fā)商還不能交房，購房人就可以要求開發(fā)商退房，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息。

     2、開發(fā)商缺“證”，導致合同無效

     目前，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓、賣房。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買房人簽署的合同屬于無效合同。由于是無效合同，購房人應當騰空房屋，開發(fā)商應當返還購房人交納的房款。

     3、開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意變更設計

     在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中，一般都約定開發(fā)商在變更設計之前，必須經(jīng)過購房人同意。否則，開發(fā)商構成違約，購房人有權退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向、面積等有關設計的情況，購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房。

     4、無法得到貸款。
     在簽訂合同時，除一次性付款或分期付款外，都有對商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款，需要開發(fā)商出具相關資料， 交由公積金歸集部門審核。如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。

     5、拿不到產(chǎn)權證

     由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內無法得到產(chǎn)權證，如約定此條件可退房，買房人就可以要求退房。另外，由于前幾年一些房地產(chǎn)運作不規(guī) 范，一些開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問題時有發(fā)生，導致購買這些樓盤的購房人入住多年后無法拿到房屋產(chǎn)權證，購房人也可以要求退房。

     6、房屋面積誤差超過3%

     目前，如果交房時房屋的實測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值在3%以內（含3%），購房人要求退房的，法院將不予支持。而如果面積誤差比絕對值超出3%，購房人要求退房并要求退賠利息的，法院會判決購房人勝訴。

     7、房屋質量不合格

     房屋質量不合格是房屋的“硬傷”。出現(xiàn)這種情況，首先是開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無法交房?；蛘呤欠课萁桓妒褂煤?，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格。

     8、房屋質量導致嚴重影響使用

     根據(jù)最高人民法院剛剛發(fā)布的商品房買賣合同糾紛司法解釋，因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的，法院也 會支持。一般認定房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因導致房內空氣質量差影響室內居住人的健康、房內噪聲影響居住等。

     9、開發(fā)商把房子抵押

     如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可以要求退房。